Introducción
Cuando una vivienda alquilada se pone a la venta, el inquilino puede tener prioridad para adquirirla. Esta prioridad legal se conoce como derecho de adquisición preferente, y engloba dos mecanismos fundamentales: el derecho de tanteo y el derecho de retracto. Ambos permiten al arrendatario comprar la vivienda antes o después de la venta a un tercero, siempre que se cumplan ciertos requisitos.
Estos derechos están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y forman parte de las garantías legales que protegen a los inquilinos. En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber sobre el derecho de adquisición preferente, cuándo aplica, cómo ejercerlo y qué obligaciones tiene el propietario. Una guía esencial tanto para arrendatarios como para propietarios que deseen vender una vivienda arrendada.
¿Qué es el derecho de adquisición preferente?
Tanteo y retracto: definición y diferencias
El derecho de adquisición preferente se compone de:
- Derecho de tanteo: otorga al arrendatario la posibilidad de comprar la vivienda antes de que se venda a un tercero, en las mismas condiciones. Para ello, el propietario debe notificar su intención de vender, indicando el precio y condiciones del contrato.
- Derecho de retracto: si la vivienda se vende sin ofrecer previamente el tanteo, o si las condiciones finales de venta son más ventajosas que las notificadas, el arrendatario puede ejercer el retracto, tras la venta, subrogándose en lugar del comprador.
Base legal
Ambos derechos están contemplados en los artículos 25 y 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Se aplican a contratos de vivienda habitual, es decir, cuando el inquilino reside en la vivienda como domicilio permanente. También se contempla en operaciones sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), como recoge la legislación fiscal.
¿Cuándo puede el inquilino ejercer este derecho?
Supuestos en los que aplica
El derecho de adquisición preferente de los arrendatarios aplica en los siguientes casos:
- El propietario decide vender una vivienda arrendada a un tercero.
- El arrendamiento está vigente y afecta a la vivienda habitual del inquilino.
- No se ha pactado en el contrato una renuncia expresa y válida al derecho de tanteo y retracto.
Plazos para responder a la notificación de venta
La ley establece que el propietario debe comunicar fehacientemente al inquilino:
- La intención de vender la vivienda arrendada.
- El precio, condiciones y datos del comprador (si ya existen).
Desde esa notificación, el arrendatario dispone de 30 días naturales para ejercer el derecho de tanteo.
Si no hay notificación o esta es incorrecta, y el inmueble se vende, el inquilino podrá ejercer el retracto dentro de los 30 días siguientes a contar desde la notificación que el nuevo comprador debe realizar (con copia de la escritura de compraventa).
¿Cómo se notifica al arrendatario?
Obligaciones del propietario
El propietario debe enviar una notificación escrita y fehaciente, como puede ser un burofax o acta notarial, en la que informe al arrendatario sobre:
- El precio de la venta.
- Las condiciones esenciales.
- Identidad del posible comprador.
Consecuencias de no notificar
Si no se realiza correctamente la notificación, o si se ocultan datos, el inquilino puede ejercer el retracto incluso después de la venta. En este caso, podrá anular los efectos de la transmisión a un tercero, subrogándose en su lugar si iguala las condiciones pactadas.
Diferencias entre tanteo y retracto
Aunque ambos derechos están estrechamente relacionados, presentan diferencias prácticas:
- El derecho de tanteo se ejerce antes de la venta, impidiendo que esta se perfeccione si el inquilino quiere adquirir la vivienda.
- El derecho de retracto se aplica después de la venta, si no se respetó el tanteo o las condiciones fueron modificadas.
Ambos tienen un plazo de ejercicio de 30 días naturales, por lo que es fundamental actuar con rapidez y asesoramiento adecuado.
Recomendaciones legales para propietarios e inquilinos
Para propietarios
- Verifica si el contrato de arrendamiento vigente incluye o no cláusula de renuncia válida al derecho preferente.
- Asegúrate de notificar correctamente la venta al inquilino con al menos 30 días de antelación.
- Conserva acuse de recibo de la notificación para evitar reclamaciones futuras.
Para arrendatarios
- Revisa tu contrato de arrendamiento. Si no renunciaste expresamente a tus derechos, estás protegido.
- Si recibes una notificación de venta, contacta con un profesional de forma inmediata para evaluar tus opciones.
- Si no se te notificó y te enteras de la venta, puedes ejercer el retracto dentro del plazo legal.
Conclusión y llamado a la acción
El derecho de adquisición preferente de los arrendatarios es una herramienta legal fundamental que protege a quienes viven de alquiler ante la venta del inmueble. Entender qué es el tanteo y el retracto, cómo se ejercen y qué obligaciones tienen los propietarios es clave para evitar conflictos y tomar decisiones informadas.
En Fincas Ebro, contamos con un equipo especializado en arrendamientos urbanos, compraventas y derecho inmobiliario. Si tienes dudas sobre cómo ejercer el derecho de tanteo, cómo vender una vivienda arrendada o quieres revisar tu contrato, ponte en contacto con nosotros. Te ayudamos a proteger tus derechos y realizar operaciones seguras.
