La fianza en un arrendamiento o alquiler es una garantía de que el arrendatario cumplirá con sus obligaciones contractuales firmadas en el contrato de alquiler.
La cantidad máxima exigible como fianza se establece en el artículo 36.1. de la LAU en la que indica que «A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.»
En principio, la fianza se constituye para hacer frente a los desperfectos o rentas pendientes que pueda haber tras la finalización del contrato de alquiler. Esta falta de definición en la ley respecto a para qué exactamente se puede utilizar la fianza es un tema de debate y discusión en los Tribunales.
A este respecto, el Tribunal Supremo (Sala 1ª), en Sentencia 1229/2003, de 22 de diciembre, indica lo siguiente:
«La devolución de la fianza no implica renuncia a la indemnización por las obras que han deteriorado la finca, ya que la renuncia ha de ser expresa y la fianza, que no es más que una garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario semejante a la prenda irregular, derecho accesorio, si se extingue, como en caso de devolución, no supone ni presume que se extinga la obligación principal, que es devolver la cosa incólume, por el arrendatario; el consentimiento en esta devolución tampoco significa pérdida del derecho a exigir que lo sea en buen estado, sino que da lugar, precisamente, a la comprobación del estado en que se halla.»
Esto quiere decir que, si un inquilino ha dejado desperfectos en la vivienda que superan el valor de la fianza, aun reteniendo la fianza, pueden reclamar los desperfectos que sobrepasen dicha cantidad. A su vez, si un arrendador devolviera la fianza y, tras esta devolución, comprobara que hay daños en la propiedad, podrá igualmente reclamar judicialmente el coste de la reparación de los daños.
Ponemos otro ejemplo de sentencias al respecto. Tenemos una Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos 1034/2016, de 30 de diciembre, que dice lo siguiente:
La fianza del artículo 36 de la LAU se presta para garantizar al arrendador el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, tanto de las económicas como de las de buen uso del inmueble arrendado. Con arreglo a ello, el inquilino no debe dar por cobrado ningún mes de renta u otras cantidades económicas bajo pretexto de que el arrendador tiene un dinero que es suyo, ya que estaría decidiendo, unilateralmente y antes de terminar el contrato, la finalidad de ese dinero, dejando en la práctica el contrato carente de fianza.
Al finalizar el arrendamiento es preciso liquidar las posibles responsabilidades u obligaciones pendientes del arrendatario, de forma que, si el arrendatario ha cumplido con sus obligaciones, el arrendador deberá restituirle la fianza íntegramente, esto es, por el importe entregado en su día. Pero si el arrendatario incurrió en responsabilidad, el arrendador deberá restituirle únicamente la diferencia entre lo entregado y la cantidad que corresponda a la satisfacción de tales obligaciones, si quedare remanente.
En resumen, si bien la prestación de la fianza legal no faculta en ningún caso al arrendatario para dejar de cumplir con su obligación de pago de la renta, al tiempo de extinción del contrato, mediante su liquidación, podrá compensarse la obligación del arrendatario respecto al pago de las rentas con la de restitución de la fianza por parte del arrendador; todo ello en aras a evitar reclamaciones cruzadas totalmente innecesarias.
Con esta sentencia, en su primer párrafo comprobamos que no es legal la práctica que algunos inquilinos hacen de no pagar el último mes de arrendamiento a cambio de la fianza puesto que la fianza se utiliza para otros menesteres como la reparación de desperfectos en la vivienda o pagar obligaciones pendientes del inquilino como pueden ser tasas o suministros.
La Ley de arrendamientos urbanos indica que hay que entregar un mes de fianza a la formalización del contrato pero esto no quita para que el arrendador solicite alguna garantía adicional como puede ser el aval. Si embargo. según establece el artículo 36.5 de la LAU, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta. Por lo que, un arrendador podrá solicitar de garantía del alquiler como máximo, un mes de fianza y dos meses de aval.
Finalmente, cabe destacar que cada comunidad autónoma indicará el procedimiento por el cual, los arrendadores deben depositar las fianzas a disposición de la Administración autonómica o ente público designado por ella. Dicha fianza deberá devolverse transcurrido el plazo de un mes desde la finalización del contrato de arrendamiento.
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