En el ámbito de la propiedad horizontal, las modificaciones en elementos comunes o privativos de uso exclusivo pueden generar situaciones complejas, especialmente cuando se producen defectos o daños a consecuencia de estas modificaciones. En Fincas Ebro, entendemos la importancia de esclarecer las responsabilidades en estos casos para garantizar la convivencia y el mantenimiento adecuado de nuestras comunidades.
¿Quién es Responsable de las Modificaciones en Elementos Comunes?
Cuando un propietario realiza modificaciones en elementos comunes, como el cerramiento de una terraza o la instalación de placas solares, estas obras pueden tener consecuencias a largo plazo que afecten tanto al propietario como a la comunidad en su conjunto. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y la jurisprudencia vigente establecen claramente que el propietario actual de una vivienda es responsable de las obras realizadas por propietarios anteriores. Este principio se conoce como obligación «propter rem».
Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH): «1. Son obligaciones de cada propietario: … e) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en su interior las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación, funcionamiento y conservación de los servicios comunes. Así como permitir las reparaciones o actuaciones que realice la Comunidad de Propietarios en el ejercicio de sus derechos.»
Jurisprudencia Relevante
La jurisprudencia refuerza esta obligación, afirmando que el nuevo propietario se subroga en la posición del anterior respecto de las modificaciones en elementos comunes.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 4.ª, 649/2021: «…en el ámbito de propiedad horizontal, las acciones que se dirigen a hacer efectivas las obligaciones de los propietarios que integran una comunidad, con relación a los elementos e instalaciones comunes, derivadas de los artículos 7 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, se configuran como una obligación ‘propter rem’, de decir, en función de que sea propietario de la cosa en el momento en que se ejercitan dichas acciones, sea o no el que realizó la alteración. El nuevo propietario se subroga en la posición del anterior, ya que la transmisión no subsana los actos clandestinos o inconsentidos realizados por el anterior que afecten a elementos comunes.»
Sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba, Sección 1.ª, 852/2023: «…en orden a aplicar estas premisas doctrinales al caso litigioso, se ha de empezar recalcando que no nos encontramos ante un pleito entre una Comunidad y alguno de sus copropietarios, sino ante una demanda interpuesta por un propietario contra la propietaria del inmueble ubicado justo encima por los daños que se le ocasionan por la falta de evacuación correcta o fallo de estanquidad de cubierta de la superficie expuesta a la intemperie como terraza balconera a fachada.»
Importancia de un Informe Técnico
Para determinar la responsabilidad específica por los daños, es crucial contar con un informe técnico que establezca claramente el origen de los mismos. Este informe debe identificar si los daños son consecuencia directa de una modificación realizada por un propietario anterior y si dicha modificación afecta a los elementos comunes del edificio.
Cerramientos de Terrazas
Uno de los casos más comunes en las comunidades de propietarios es el cerramiento de terrazas. Estos cerramientos, aunque aprobados inicialmente por la comunidad, pueden causar problemas si no se realizan correctamente. Por ejemplo, la falta de un sistema adecuado de desagüe puede provocar filtraciones y daños en la estructura del edificio.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12.ª, 139/2020: «Acreditándose que el cerramiento de la terraza no ha afectado a elementos comunes y que estos ya presentaban deficiencias, la comunidad debe responder de las mismas y los daños ocasionados. El defecto es de un elemento común, y la obligación de su reparación, en consecuencia, para hacerlo útil para su habitabilidad es de la Comunidad. No se ha demostrado que el cerramiento alterara el aislamiento de la fachada, esta carecía de una protección suficiente, antes de dicha obra de cerramiento, sin que obste a ello, que algún vecino asumiera esta labor de protección al realizar su obra, esta conducta de los copropietarios, no exonera a la Comunidad de su obligación de mantenimiento de los elementos comunes de conformidad con el art. 10 de la LPH.»
Instalación de Placas Solares Privativas
La instalación de placas solares en elementos comunes de uso privativo, como las cubiertas o azoteas, también puede generar responsabilidades. Aunque estas instalaciones son beneficiosas para la eficiencia energética, deben realizarse siguiendo las normativas y con la aprobación de la comunidad.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13.ª, 847/2019: «…la instalación de placas solares en elementos comunes de uso privativo requiere no solo la autorización de la comunidad, sino también el cumplimiento de todas las normativas técnicas y urbanísticas. Cualquier daño o perjuicio derivado de una instalación incorrecta será responsabilidad del propietario que la haya realizado.»
Conclusión
En Fincas Ebro, siempre recomendamos a nuestros clientes que se informen adecuadamente antes de realizar cualquier modificación en elementos comunes. Es fundamental conocer las implicaciones legales y las responsabilidades que pueden surgir tanto para el propietario actual como para la comunidad. Contar con el asesoramiento adecuado y realizar un informe técnico previo puede evitar futuros conflictos y garantizar el buen estado de nuestras comunidades.
Para cualquier consulta o asesoramiento, no dudes en ponerte en contacto con nuestras oficinas en Alagón y Corella. Estamos aquí para ayudarte a gestionar de manera eficiente y segura tu propiedad.
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